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物业费纠纷化解机制感想和建议

发布日期:2020-07-07 浏览次数:191

凌德庆


谈起物业费纠纷,近年来可是一个热点,热到有个别地方竟然发文要求党员干部带头交物业费,甚至有城市计划将不缴费业主纳入到个人诚信系统,大多城市“市长热线”小区物权和物业纠纷投诉经常占比50%以上,有此可见此问题非同小可,已经对社会最基层社区带来一定的不稳定隐患。因此各地依照中共中央办公厅、国务院办公厅《关于完善矛盾纠纷多元化解机制的意见》,最高人民法院《关于进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》,相继出台了健全物业纠纷多元化解机制具体意见,制定了多项化解措施,意在物业纠纷的有效预防和及时化解,促进社会和谐稳定。


改革开放后,随着经济的大发展,我国城市化率大幅提高到60%左右,居住在城市的常住市民80%左右拥有了自己的私人住宅,其中一半以上住宅区由物业服务公司有偿提供日常物业服务,也就是物业费成为多数市民每月正常开支,大致测算占到居民收入1%-2%。据有关方面统计,中国的物业费市场总和已经达到了近万亿,管理面积超过200万亿平米,从业人员近千万,这在世界是一个奇迹,绝无仅有!重要的是每年还在可观的增长,特别是今年国家正在大力改造三无老旧小区(没有物业管理、没有保安、没有围墙的小区,被称为“三无”小区),由此可见对于物业行业发展来说,这是一个不可多得的诱人大蛋糕。然而现实情况让人大跌眼镜,平均物业费收缴率多年来一直在低位徘徊,笔者调研过的小区,如果收缴率80%以上我就要点赞,60%以上我说还可以,50%一下比比皆是,低于30%也不奇怪。物业公司和业主本应是平等的民事服务合同关系,依照合同契约精神你服务我缴费简单明了,从道理上说不应有这么多纠纷,遗憾的是中国的物业服务市场还不做到真正的市场化,多数依附于开发商而存在,故而我以上提到的问题毫无疑问要从中国特色的房地产市场来探讨其纠纷源头。


近日受律所委托来到安徽合肥某区法院诉前调解中心参与国家目前正在大力倡导的诉讼纠纷多元化化解工作,从一个多年来从事物权物业纠纷研究和实践者的角色客串一下带有“准法官”性质的调解员工作。从法院目前移交我们调解员进行诉前调解的上百起欲起诉案案由来看,毫无疑问业主没交物业费纠纷居大多数,说的再直白一点基本都是物业公司起诉业主不交物业费,而且通常是几十个业主一起被批量起诉,按常理来说业主收房后享受物业服务不应该有这么多人不交物业费,即使是物业公司服务存在瑕疵通过我们专业调解相对来说也比较容易解决,在深入调查研究后我们更加清楚看到物业费矛盾纠纷绝对不能仅仅靠物业公司和业主两方就能解决,需要全方位多角度化解。


在我和大多数被起诉业主沟通交流过程中还是发现一个多年一直困扰房地产市场,进而影响后期物业服务正常进行的老问题依然存在,也就是主要纠纷之源—房屋质量不合格。业主对我抱怨说:“我们几百万买的房子难道在乎一年几千块物业费?我家房屋出现质量问题影响居住品质没修好我就不交物业费”。对于这样的业主,我首先表示同情和理解业主因为房屋质量造成居住不舒适的心情。但我同时指出:房屋质量和物业服务是两回事,不是一个法律关系。欠费业主接着说:“凌老师,我们也懂一点这个道理,但是这个物业是开发商儿子物业公司,或者他们有关联关系,当时交房时是他们物业承诺交房后帮着解决房屋质量遗留问题,但至今拖着没有解决,不解决我是不会交物业费的”。随后我立马会把业主意见反馈给物业公司寻找调解方案,但是物业通常会说:开发商和我们不是一个公司(即使是开发商所办物业公司,法人和注册资本通常不是一个人,理论上确实是两个独立公司),你有质量问题可以找开发商,我们物业公司很辛苦,付出劳动业主不给物业费我们就打官司。听起来似乎也无可非议,但我已明显悲哀地感觉到调解工作似乎进入死胡同了,再在物业公司和业主双方之间调解有点瞎子点灯白费蜡。当然业主不交物业费并不都是房屋质量不过关后遗症问题,但是从各种媒体报道和现实中我们接到投诉情况来看,质量问题还是占据了头条,特别是前几年房产热吸引了相当一部分业主参与炒房,摇号买房比比皆是,一个房号开发商都让人吵到几十万,很难想象这个时候有多少不愁卖房开发商会理智的把主要精力放在提高商品房质量上,这是资本的本性,出来混总要有人买单的!


从各地司法部门统计数字来看,物业纠纷上涨较快,此类司法诉讼的特点是金额少但量多(一般几千到一万),严重的增加了司法成本,也可以从某种角度说占用了宝贵的司法资源,法院目前大多是案多人少,多采取速裁还是跟不上案件增长速度。多元化化解纠纷是一个好办法,但调解纠纷只是一个手段,解决问题是根本。面对占比最大,造成小区矛盾尖锐突出的房屋质量造成业主不交物业费问题,我想呼吁社会各方创新解决思路以实现小区长治久安,具体建议如下:


一、严格执行竣工验收制度,必要的话房屋验收主管单位可以邀请已购房业主代表一起参加,公开透明验收把问题尽量消灭在初始阶段。


二、严格执行开发商房屋质量保证金五年退还制度,有业委会的小区在到期前可以出面征求广大业主意见,无异议或者质量问题解决后才可以盖章退还。有异议经过协商后根据问题大小留下一定保证金继续解决问题。没有业委会的小区物业公司因为单方抗拒不了开发商压力,有帮着开发商在五年保质期内掩盖房屋质量瑕疵嫌疑,随意盖章退还质保金会造成造成遗留问题未解使得后期物业费难收,所以也要让其征求广大业主意见后才可以盖章。房屋主管部门不见业主意见可以不退还保证金。


三、业主第一时间遇到房屋质量问题必须依照购房合同质量保证条款及时找开发商协商解决,沟通无效尽快向住建部门投诉或者寻求司法解决,尽量不要采用缓交物业费方式抗拒,因为这在法律上不容易得到司法支持,要化被动为主动,不要有侥幸和怕麻烦心态,因为你不交物业费将来多半还会做被告。

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